みなさんこんにちは、Renovaです。

セルフリノベーションを考えている方にとって、家の改装や建築は夢の一つかもしれません。

しかし、実際に作業を進めるにあたっては、日本の法律や権利についてきちんと理解しておくことが重要です。法的な問題を見逃すと、後々大きなトラブルに発展する可能性があります。

本記事では、そんなセルフリノベーションを行う際に注意すべき日本の主な法律や権利について解説していきます。

とくに！！！

２０２４年から日本では「大幅に」セルフリノベーションにまつわる法律が変わってしまうので、気を付けてください！（場合によっては計画していたもの通りにできない可能性も高いです）

建築関連

建築基準法

まず最初に知っておきたいのは、建築基準法です。この法律は、建物の安全性や環境への影響を考慮し、一定の基準を設けています。例えば、建物の高さや構造、使用する材料の基準などが細かく定められています。特に耐震性や耐火性についての規定は非常に厳しいため、これに違反しないように注意しましょう。

また、リノベーションを行う際に大規模な変更（建物の一部を増築する場合など）を加える場合、役所への建築確認申請が必要になることがあります。この手続きを怠ると、後々トラブルになる可能性があるので、事前に確認しておくことが大切です。

とくに！

４号特例というのがあります。

4号特例とは、建築基準法の第6条第1項第4号に該当する小規模な木造建築物について、建築確認の際に構造審査を省略できる制度です。正式には「審査省略制度」と呼ばれ、コストと時間を要する構造計算書の提出を免除することで小規模の建築業を保護することを目的としています。

つまり、木造なら２０２４年３月まで確認なしでリフォーム可能なんですね。

でもこちらは２０２５年度から変わります。

すべて申請が必要になってくるので、注意してください。

日照権

日照権とは、建物が日光を確保する権利のことで、特に住宅地において住環境を保つために重要視される権利です。日本では法的には「権利」として明確に定められているわけではありませんが、実務上、日照権の侵害が問題となる場合、一定の基準や判例に基づいて解決が図られます。主に高層ビルや新築物件が建設される際に、隣接する建物や住民に対する日照の確保が考慮されます。

日照権の基本的な考え方

日照権は、住環境を守るため、建物が必要な日光を受けられるようにするという概念です。日照時間の確保は、居住環境の健康や快適性に影響を及ぼすため、法律や自治体の条例によって規制されることがあります。

日照権に関する法的規制

1. 建築基準法による規制 日本の建築基準法では、建物の高さや位置、建ぺい率、容積率などが定められており、これによって日照が確保されやすくなっています。また、「斜線制限」という規制があり、敷地に隣接する道路や隣地に対する日照や通風を確保するために、建物の上部が一定の角度を超えないように制限が設けられています。これにより、隣接地の住居が日陰にならないよう配慮されています。
2. 自治体の条例 自治体ごとに「日影規制条例」や「日照確保に関する条例」が定められている場合もあります。例えば、建物の高さ制限や、敷地内のセットバック（建物を敷地境界から後退させること）などが求められることがあります。
3. 裁判例と日照権の侵害 日照権の侵害が疑われる場合、裁判において建築の差し止めや賠償請求が行われることがあります。日照権の具体的な侵害とみなされるかどうかは、ケースごとに異なりますが、日照時間の短縮や影の影響が生活に深刻な影響を及ぼす場合、侵害が認められることが多いです。

日照権とセルフリノベーション

中古住宅やセルフリノベーションを行う際も、日照権を守りつつ快適な住環境を作るために、以下の点に注意する必要があります。

1. リノベーションによる日陰の影響確認 増築や大幅な構造変更を行う場合、自分の建物が周囲の住宅の日照を妨げないか確認することが大切です。特に、南側に隣接する住宅の日照に影響を与えないように、建物の高さや配置に配慮します。
2. 採光や通風を確保する設計 日照権を守るだけでなく、リノベーションによって自宅の採光や通風も確保することで快適な居住空間を維持できます。例えば、窓を広く取ったり、天窓を設けるなどの工夫で室内に自然光を取り入れる設計が効果的です。
3. 周囲の建物との調和 自分の建物が他の住宅の日照権を侵害しないだけでなく、地域全体の景観や住環境に調和するように意識することが重要です。リノベーション後に周囲と軋轢が生じないよう、配慮を持った計画を立てましょう。
4. 事前の調査・相談 リノベーション前に自治体の建築相談窓口で日照権に関する確認を行い、斜線制限や日影規制の適用範囲を把握することをお勧めします。

天空権

天空権（天空率制度）は、日本の都市計画において、敷地や建物の周囲における空間の有効利用を促進するための制度です。通常、都市計画では建物の高さ制限や容積率が定められており、建物の高さを制約するルールが存在しますが、天空率を利用することで、敷地に接する道路幅や隣接建物からの距離を考慮し、特定の条件を満たせば制限を緩和することが可能です。

天空権の概要

• 天空率は、建物が周囲に与える「空の見え方」を基準にしており、敷地境界線上の一定の高さから、敷地内にどれだけ空が見えるか（天空率）を計算します。この天空率が基準を満たす場合、高さ制限が緩和されるため、より高い建物を建てることができる可能性があります。
• 都市部や狭小敷地での有効活用を目的として、主に商業地域や高密度住宅地で活用されることが多く、容積率を活かしつつ、周辺環境や景観との調和を図りながら建物を建築することが可能です。

天空権の計算

• 天空率は敷地境界からの「空の見え方」を基準にして計算され、建物の各部の高さごとに、どの程度空が見えるかを評価します。
• 一般的には、建物の角度やセットバック（敷地の内側に建物を後退させること）などを工夫することで天空率の基準を満たす設計が行われます。

セルフリノベーションでの天空権の活用と注意点

セルフリノベーションや中古住宅の建て替え、増築の際に天空権を活用する場合、以下の点に注意が必要です。

1. 適用条件の確認 天空率の適用はすべての地域で利用できるわけではなく、適用条件が自治体ごとに異なります。建築基準法の地域ごとの制限や都市計画法に基づいた地域特性を調べる必要があります。
2. 設計の自由度とコスト 天空率を活用した建物設計には、セットバックや建物形状の工夫が求められるため、設計の自由度がある一方で、設計費用や工事費用が増加する可能性があります。
3. 周辺環境との調和 天空率による高さ緩和を利用しても、周辺の建物や住環境と調和が取れない場合、景観法や建築協定に違反する可能性があるため、配慮が必要です。

自治体・地域関連

都市計画法

都市計画法は、都市の健全な発展や国土の合理的な利用を目的とし、土地の用途や建築の規制を定める法律です。中古住宅に関するセルフリノベーションを検討する際、都市計画法によって定められた規制が重要になります。以下、中古住宅のリノベーションにおける都市計画法の概要と注意点について説明します。

1. 用途地域の確認

• 用途地域は、土地の利用目的に応じた地域区分で、住宅、商業、工業など13種類の用途地域に分けられています。中古住宅が立地するエリアがどの用途地域に指定されているかを確認することで、その地域で許可される建物や用途が明確になります。
• 例えば、住居専用地域では商業施設や工業施設の建築が制限される一方、商業地域では居住用建物と商業施設の両方が可能です。

2. 建ぺい率と容積率の制限

• 建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合を指し、容積率は敷地面積に対する延床面積の割合を指します。これらは都市計画法によって定められ、中古住宅のリノベーションで増築を考える場合に重要です。
• 例えば、敷地面積が狭い場合、容積率や建ぺい率を超えて増築ができない可能性があります。したがって、増改築を検討する際にはこの制限内で行う必要があります。

3. 建築協定と景観条例の確認

• 都市計画法の他に、建築協定や景観条例が適用されることもあります。建築協定は、住民が合意して独自に設定した建築に関するルールで、例えば住宅の色や形状、配置などに影響を与える場合があります。
• 特に中古住宅を購入してリノベーションする場合、地域のルールを理解し、それに沿ったデザインや材料を選ぶことが求められることが多いです。

4. 再建築不可物件の確認

• 都市計画法では、再建築不可物件と呼ばれる、既存の建物があるものの新たに建築できない物件が存在します。これは、接道義務を満たしていない場合などに発生し、建て替えや大規模な改築が制限されることになります。
• 中古住宅のリノベーションを行う際には、建物が再建築不可物件でないかを確認することが重要です。

5. 防火・準防火地域の確認

• 防火地域や準防火地域に指定されている場合、火災の危険性があるエリアとみなされ、防火性能を高めた建材の使用や構造の制限が設けられます。セルフリノベーションで外壁や窓の交換をする場合、防火地域の基準を満たした材料を使用する必要があります。

6. その他の都市計画区域の確認

• 都市計画法には、他にも高度地区や風致地区といった地区指定があり、これらの区域では建物の高さやデザインに関する制約がかかります。例えば、高度地区では高さ制限があり、風致地区では景観を守るための制限が加わる場合があります。
• 中古住宅のリノベーションでは、これらの地区指定に基づいた制限も考慮する必要があります。

7. リノベーション前の事前相談

• 最後に、リノベーションを進める前に、自治体の建築相談窓口で事前相談を行うことが推奨されます。特に都市計画法は複雑で、地域によって細かなルールが異なるため、相談することで規制を確認し、適切なリノベーションプランを立てることができます。

都市計画法に基づくこれらの規制を遵守しつつ、計画的にセルフリノベーションを進めることが、安全で法律に沿った住環境づくりにつながります。

景観法

景観法は、地域の景観を保護・形成するための法律であり、日本全国の自治体が定めた景観地区や景観計画区域において、建物や施設の外観や色彩、材料などを規制することが可能です。セルフリノベーションの観点から景観法に関するポイントを以下にまとめます。

1. 景観計画区域の確認

• 景観法の適用範囲は地域ごとに異なるため、まず、リノベーション予定の物件が景観計画区域に含まれているかどうかを確認しましょう。自治体のウェブサイトや窓口で景観計画の詳細を調べることができます。

2. 建物外観のデザイン制限

• 景観法では、外壁や屋根の色彩や材料、形状などの基準が設けられています。例えば、景観地区では周辺の景観と調和するように配慮された色や材質が求められることが多いです。セルフリノベーションで外観を変更する場合、この点を特に意識する必要があります。

3. 広告物や付随設備の設置制限

• 看板や広告物の設置にも制限がかかる場合があります。特に、屋外広告やベランダの取り付け物については、周囲の景観と調和するようなデザインが推奨されます。例えば、エアコンの室外機の設置場所や、屋根上のソーラーパネルなども景観法で規制される可能性があります。

4. 建物の高さや配置

• 建物の高さや配置も、景観に影響を与える要素として制限がある場合があります。特に、高層化や大幅な構造変更を伴うセルフリノベーションの場合、地域の景観条例に基づいた規定を遵守することが求められます。

5. 事前の確認と申請

• 景観計画区域内でのリノベーションを行う場合、多くの自治体で事前に届出や申請が必要です。自治体によっては設計内容を提出し、景観審議会などの承認を受ける手続きが求められる場合もあります。

6. 地域住民との調和

• 最後に、地域住民との調和も考慮しましょう。景観法は地域全体の景観を守ることを目的としているため、近隣住民の意見や周辺環境との調和も重要です。

有名な話だと、以前漫画家が外壁をストライプにして近隣住民に訴訟されていましたね。

個人的には好きなんですけどね！

（ちなみに、この裁判は漫画家の方が勝訴しました。つまり、景観法で細かく定められてない限りは基本的に何をしてもいいんですね。色合い的には。

詳しくはこちらよりご確認ください。

景観住宅改良法

住宅地区改良法は、不良住宅が密集する地区の環境整備や改良住宅の建設を促進することで、公共の福祉に寄与することを目的とした法律です。

住宅地区改良法に基づく事業では、次のようなことが行われます。

• 不良住宅の除去
• 生活道路や児童遊園、集会所などの整備
• 従前の居住者向けの改良住宅の建設

住宅地区改良法では、国土交通大臣が政令で定める基準に該当する一団地を改良地区として指定することができます。改良地区の指定は、住宅地区改良事業を施行しようとする者の申出に基づいて行われます。

住宅地区改良法に基づいて建設された市営住宅は、空き家が発生した場合に公営住宅に準じて管理されます。

宅地造成等規制法

土地の権利関係

家を建てる際には、土地の権利関係もしっかりと確認しましょう。日本では、土地の所有権が建物の所有権と分かれていることが多いです。

借地権

借地権を持つ土地に建物を建てる場合、借地契約の更新や地代の支払いなど、借地権者との契約内容を理解しておく必要があります。

また、土地の境界線や近隣住民との権利も確認しましょう。民法では、隣接する土地との間に一定の距離を保つことが求められており、違反するとトラブルの原因になることがあります。土地の測量や境界確認も重要なステップです。

宅地造成等規制法に注意

もし土地が傾斜地や土砂災害が起こりやすい地域にある場合、宅地造成等規制法にも注意が必要です。この法律は、宅地造成時の安全を確保するため、斜面の崩壊や土砂災害を防ぐことを目的としています。そのため、該当地域でのリノベーションには、事前に自治体に申請し、承認を得る必要があります。

エネルギー関連

建築物省エネ法

ZEH基準に関する法律の主な内容は以下のとおりです。

• 2025年4月以降、原則としてすべての新築住宅・非住宅において省エネ基準適合が義務付けられる。
• 2030年までにZEH水準の住宅・建築物が8割を超えると、省エネ基準をZEH水準に変更する。
• 住宅の販売事業者による省エネ性能表示を促す仕組みが盛り込まれる。
• 既存住宅の省エネ改修に対する住宅金融支援機構の低利融資制度が創設される。

ZEH（ゼッチ）とは「ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス」の略で、家全体のエネルギー消費と太陽光発電などを利用して作りだしたエネルギーが差し引きで0になることを目指す指標です。省エネ基準適合住宅の基準である断熱等性能等級４以上かつ一次エネルギー消費量等級４以上よりも、UA値・一次エネルギー消費量ともに厳しく設定されています。

ZEH水準の住宅であることを確認するには、建設住宅性能評価書の写し、または住宅省エネルギー性能証明書が必要です。

• 建設住宅性能評価書
• 住宅省エネルギー性能証明書

ZEH（ゼロエネルギーハウス）基準を目指す

近年、環境に配慮した住宅が注目を集めており、その中でもZEH（ゼロエネルギーハウスが普及しています。ZEH基準の家は、エネルギー消費を極力抑えるよう設計されており、太陽光発電や断熱材などが使用されます。

政府の補助金を受けるためには、この基準を満たす必要があるため、エコなリノベーションを考えている方は一度検討してみるとよいでしょう。ZEH基準に合った設計を行うことで、環境に優しい家作りが可能になるだけでなく、将来的にランニングコストも抑えられるメリットがあります。

計量法

計量法とは？

計量法は、日本で正確な「はかる」仕組みを保証する法律です。例えば、スーパーマーケットの商品量、水道料金、電気料金など、私たちの生活の多くがこの法律に守られています。特に水道料金は、各家庭の使用水量を測る「水道メーター」がその正確さを支えています。

水道メーターの役割

水道メーターは、家庭や施設で使用された水の量を測定し、水道料金の算出に使用されます。このメーターが正確であることで、私たちは使用した分だけ料金を公平に支払うことができます。これが不正確だと、多く使った人が少ない料金を支払ったり、少ない水を使った人が多く請求されたりといった不公平が生じる可能性があります。

8年に1度のメーター交換が必要！

計量法では、水道メーターの「有効期間」を8年と定めています。この期間を過ぎると、メーターの精度が低下する可能性があるため、交換が義務付けられています。

なぜ8年ごとに交換するのか？

1. 計測精度の維持
   　長期間使用すると、内部部品が摩耗し、水量の測定が不正確になることがあります。これにより、使用者にも水道会社にも不利益が生じる可能性があります。
2. 信頼性の確保
   　計測誤差を最小限に抑えるため、国が定めた基準に基づき、一定の期間で交換を行う必要があります。
3. 法律による義務
   　計量法に基づき、水道事業者は有効期限切れのメーターを使用し続けることが禁止されています。このルールに従い、使用者の信頼を守る仕組みが作られています。

交換の費用と手続き

一般的には、交換作業の費用は水道事業者が負担する場合が多く、利用者には直接的な負担はありません。また、交換作業は事前に通知されるので安心です。交換時には、古いメーターを取り外し、新しいメーターを取り付けるだけなので、作業時間もそれほど長くかかりません。

最近では、計量法に適合した「スマートメーター」の導入が進められています。これにより、使用水量がリアルタイムでモニタリングできるようになり、さらに効率的な水管理が可能になります。スマートメーターは、デジタル化の進展に伴い、水道料金の透明性や公平性をさらに高める可能性を秘めています。

宅地造成及び特定盛土等規制法（盛土規制法）

盛土等による災害から国民の生命・身体を守る観点から、盛土等を行う土地の用途やその目的にかかわらず、危険な盛土等を全国一律の基準で包括的に規制する「宅地造成及び特定盛土等規制法」（通称「宅地造成等規制法/盛土規制法」、令和4年5月27日公布）が、令和5年5月26日から施行されました。

※ 盛土規制法は、国土交通省と農林水産省による共管法です。

詳しくは、国土交通省（国交省）の情報をご確認ください。

土地選び段階・地域の活性化関連法律

直接自宅購入段階で自分で気にしなくていいものの、土地選びなどの段階で空き家を買う地域の選定などに役に立つかもしれない法律

地域再生法

地域再生法は、地域経済の活性化や雇用機会の創出など、地域を再生させることを目的とした法律です。住宅団地再生については、次のような取り組みが行われています。

• 地域住宅団地再生事業の創設
• 地域再生推進法人による地域住宅団地再生事業計画の提案制度の創設
• 建築規制の緩和

地域住宅団地再生事業では、市町村が区域を定めて、多様な主体と連携して住宅団地再生のための事業計画を作成します。この事業計画では、多様な建物用途の導入や地域交通の利便性向上、介護サービス等の充実などが行われます。

新住宅市街地開発法

新住宅市街地開発法は、

人口の集中が著しい市街地の周辺に、住宅の需要に応える住宅市街地を開発・誘導することを目的とした法律

です。

この法律では、住宅市街地の開発に関する新住宅市街地開発事業の施行や必要な事項が規定されています。新住宅市街地開発事業では、宅地の造成や公共施設の整備、造成した宅地の処分などによって、住宅市街地を形成します。

新住宅市街地開発事業の特徴は次のとおりです。

• 住宅だけでなく、道路や公園、学校、病院、ショッピングセンター、事業所など生活に必要な機能を備えた複合都市機能を持ったニュータウンづくり事業である。
• 地方公共団体が事業主体となり用地を買収して行う。
• 造成した宅地は原則として公募により分譲され、分譲の際に住宅の建築義務が課される。
• 事業完了後10年間は、購入地の所有権移転（売却）については、当事者が都道府県知事の承認を受けなければならない。

建設リサイクル法

建設リサイクル法は、建設工事で発生する廃棄物を正しく処理し、リサイクルを促すために制定された法律です。個人として建設リサイクル法に関連する事項には、次のようなものがあります。
届け出の義務：建設リサイクル法では、発注者または自主施工主が届け出を行うことが義務付けられています。届け出を忘れた場合は、20～30万円の罰金が科せられる可能性があります。
対象となる工事：床面積や工事金額が一定規模以上の解体工事、新築工事、土木工事、リフォーム工事などが対象となります。
特定建設資材の分別：対象建設工事では、木材、コンクリート、アスファルト・コンクリートなどの特定建設資材を現場で分別することが義務付けられています。
解体工事業の登録：建築物や工作物を解体する工事を行う場合は、解体工事業の登録が必要です。ただし、土木工事業、建築工事業、解体工事業の許可業者である場合は、解体工事業の登録は不要です。

詳しくは環境省の下記のページや自分の各自治体の建設リサイクル法に関するページも見てみてください。

環境省：建設リサイクル法の概要https://www.env.go.jp/recycle/build/gaiyo.html

おまけ：建物の保険と保証

リノベーションを行う際には、火災保険や地震保険の加入も考慮に入れておくことが重要です。特に日本は自然災害が多いため、家を守るための保険は必須と言えます。

さらに、工事が終わった後も、建物に欠陥が見つかった場合に対応してもらえるよう、瑕疵担保責任保険に加入しておくと安心です。これは、建築後に発見された重大な欠陥を補修するための保険で、長期的な保証が受けられます。

まとめ

セルフリノベーションは、自分の理想の住まいを手に入れるための楽しいプロセスですが、法律や権利を無視することはできません。事前にしっかりと調べ、必要な手続きを踏むことで、安心してプロジェクトを進めることができます。自分の家作りを楽しみながら、法的なトラブルを避けるためにも、この記事で紹介したポイントを参考に、計画を進めてみてください。

おわりに

いかがでしたでしょうか。

（もし漏れているものがあればご連絡ください。追加します！）

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